第一资讯站来源:投中网 商晓彤
3月最后一天，中国恒大集团终于发布了2019年度报告。
至此，恒大、万科、碧桂园、融创房地产四大巨头2019年财报悉数出炉。
早在一周前，恒大就曾给大家打过预防针：核心净利润和净利润均同比下滑近50%，利润下降主要由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。
如今，正式财报出来后，已经做足心理准备的人们松了一口气，核心净利润和净利润均同比下滑近50%不假，但4775.6亿元的营收与碧桂园不相上下，把万科甩在身后。
同日，恒大召开2019年度线上业绩发布会，恒大集团董事局主席许家印、董事局副主席兼总裁夏海钧、首席财务官潘大荣出席会议。
在业绩发布会上，许家印宣布恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。
比起恒大意料之中的财务报表，恒大高管们对于市场的判断更有看点。
许家印宣布恒大全面实施新战略
01
房地产黄金时代终结
存量时代将上演大鱼吃小鱼
房地产三巨头中恒大的成立时间最晚，却是战略调整最频繁的一家，平均每三年就调整一次战略。
夏海钧在会上表示，从1997年成立第一个项目公司以来，恒大前二十年都是追赶者，此前实施的战略是“高负债、高增长、高周转、低成本”的「三高一低」模式，借助该战略恒大抓住了地产的“黄金二十年”，成功跻身地产三强。
当房住不炒成为基本国策，1996-2016年的“黄金二十年”不复存在，2017年起，恒大做出战略转型，开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的「三低一高」发展模式转变。
翻阅恒大的财报，2017和2018年财报中均出现了「三低一高」等字眼，然而，到了2019年，「三低一高」被「高增长、控规模、降负债」的发展战略所取代。
何为「高增长、控规模、降负债」战略？
许家印在会上解释道，“高增长”就是要实现销售额的高速增长，今年要实现销售额8000亿，到2022年要实现销售额1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米，到2022年总土储控制在2亿平米；“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
单从合约销售额来看，恒大2019年6011亿的销售额仅次于万科，高于碧桂园和融创。
然而，恒大今年对外公布的销售目标是6500亿元，内部奋斗目标是8000亿元。如果想要达成该项目标，恒大销售额的增速要在30%以上。
房地产行业增速放叠加新冠肺炎疫情，恒大8000亿元的销售目标能达成吗？
许家印表示，今年房价不会升，但是也不至于大幅下降，流动性的增加也将促进需求的增加，房地产总成交量不会下降。
夏海钧给出了一组数字：从恒大2019年的销售数据来看，自住型购房者占69%，套型面积在140平方米以下的占96%，基本都是刚性需求。
除了「高增长」，恒大新战略还提到了「降负债」。
高负债一直是恒大难以回避的话题。财报显示，2019年恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。和同行对比，万科的净负债率仅为33.9%，碧桂园的净负债率也在2019年降至46.3%。
许家印自己算了一笔账：“假设今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿销售回款。同时，恒大今年减少3000万平土储，等于减少600亿支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
恒大想以增加销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债的大幅下降。
至于房地产市场未来的发展格局，夏海钧指出，好的公司市场集中度会提升，2020年可能会迎来一个大的并购潮。
目前行业前三大地产商的集中度大约是12.6% ，未来行业的集中度还会进一步提升，前三大巨头占比可能提到至20%，届时行业前三的规模可能需要过万亿，所以恒大提出三年过万亿的销售目标。
“这个大饼总量不变，但是大鱼会吃掉小鱼。” 夏海钧称。
夏海钧透露，2019年恒大新增的土地储备中超过50%都来自并购。
02
“神操作”之后首次披露内情：
网上购房密谋三年半，面粉已在口袋里
今年楼市小阳春在疫情的影响下销声匿迹。国家统计局数据显示，受疫情冲击，前两月全国商品房销售面积同比降四成。
为了减轻疫情造成的损失，2月13日，恒大通过「恒房通」平台实施网上卖房，率先打响网上购房第一枪，引得其他房企纷纷开始“抄作业”。
此前，开发商并不重视线上营销渠道，被“赶鸭子上架”的开发商们，成绩如何呢？
财报显示，2020年第一季度恒大实现合约销售额1465亿，同比增长22.5%，销售回款达1133亿，同比增长55%，这一成绩也刷新了恒大一季度销售及回款最高历史纪录。
同行对比，万科2020年1月至2月份累计实现合同销售金额人民币829.4亿元。
恒大一季度销售及回款对照图
其实，「恒房通」并不是横空出世。恒房通是恒大地产打造的全民兼职销售员推荐平台，目前拥有1400多万兼职销售人员。
许家印表示，恒房通已经存在三年半了，早在2019年底恒大就在谋划通过线上平台推介物业，只不过借着疫情这次机会，恒房通的价值被凸显了出来。“2月13日，恒房通推出当天就卖出了1万多套房。最近三个月，恒大的销售贡献主要来自网上平台，互联网的销售对今年恒大的销售额会起到巨大的推动作用。”
这一点，我们也能够在恒大的财报中得到印证。在2017年财报中, 「恒房通」首次出现，2018年恒大亦在财报中提及。
许家印还透露了一个有意思的小细节，2月18号起恒大开启线上线下全渠道营销模式，由于售楼部暂时无法开门，恒大就在施工现场和项目办公室找了几间房进行线下交款。
虽然恒大一季度大卖喜迎“开门红”，但大面积的打折促销对公司业绩会有影响吗？
夏海钧给出明确的答复，“不会，因为恒大土地储备充足。”
财报显示，截至2019年底，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，土地储备平均成本1800元╱平方米。其中，67%的土地储备位于一二线城市。而恒大在2019年的销售均价为10281元╱平方米。
其实，恒大常年打折促销。但恒大的毛利率一直维持在30%左右。
“面粉已经在我们口袋里了，做面包我们有清晰的定价。”夏海钧称。
针对媒体报道恒大因利润下滑导致对赌失败。夏海钧表示，实际上恒大在上市以前没有任何对赌协议，只有在回A股上市后才跟投资者有业绩承诺，上市以前就是正常的运营。
许家印表示，只有与深深房重组成功后，对赌协议才开始生效，即第一年实现净利润500亿元，第二年和第三年分别实现净利润550亿元和600亿元。
许家印还透露，今年恒大与部分战投签署了延期一年的合同，因为公司对2020年有充分的把握。
03
核心技术能买的都买了
14款车总会出8-10个爆款
谈到传统房企转型，恒大无疑是动作幅度最大的。
目前，恒大已经形成地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的多元化布局。
许家印表示，“恒大5年内不再进入任何产业，恒大要么不做，要做就一定要做成功”。
在文化旅游领域，恒大旅游集团打造了两大拳头产品「 恒大童世界」和「恒大水世界」。截至2019年底，恒大已布局完成15个童世界项目，预计2022年起陆续实现开业。
在健康养生领域，恒大集团旗下的恒大健康目前已布局23个恒大养生谷项目，此外，恒大还布局了博鳌恒大国际医疗中心、博鳌公共保税药仓、三亚恒大妇产医院等。
除了围绕主业多元化布局，恒大还跨界进入新能源汽车领域。造车这事对于房企来说并不容易，砸了上百亿的华夏幸福最终还是以折戟告终，目前只有恒大还在继续转身。
地产公司跨界造车，第一不懂技术，第二没有经验，第三没有人才，第四没有生产基地。这些问题怎么解决？
在新能源汽车领域，恒大通过“买买买”，开辟了一条「换道超车」的道路。
恒大对新能源汽车的投资毫不吝啬。许家印透露，2019年，恒大投入147亿元用于收购，而今明两年，恒大预计平均每年还要投入100亿元。
用许家印的话说，“核心技术能买的都买了，能合作的都合作了。”
目前，恒大已构建覆盖整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的新能源汽车全产业链。
恒大在新能源汽车方面的愿景是力争在3 – 5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。
然而，造车不可能一蹴而就。财报显示，2019年恒大健康新能源汽车业务共取得收入6.6亿元，主要来自锂电池销售取得的收入，但亏损额达33.1亿元。
财报披露，恒大已经研发14款新车型。其中，恒驰第一款车「恒驰1」计划于2020年亮相，恒驰全系列产品将从2021年陆续实现全面量产。恒大汽车广东、上海基地将于2020年下半年竣工，2021年投产，首期规划产能均为20万辆。
对于即将上市的新能源汽车，许家印信心十足。“14款车，不敢说款款爆款，有8-10款成爆款我还是很有信心的。”
未来，“住恒大房，开恒大车”会成为现实吗？
不管成功与否，恒大这只冲击万亿的大象已经开始转身，这几只头部大象对于未来的想象力，或将重新定义我们的生活。
